אביחי טבקהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת את הדוח המקיף שלה לשנת 2020, המראה כי בשנה זו אושרו בישראל 35 תכניות בהן 26,223 יחידות דיור חדשות, מספר הזהה למספר יחידות הדיור שאושרו בשנת 2019. עוד מציג הדוח ירידה של כ- 25% במתן היתרים, וזאת בעקבות מגפת הקורונה.
שנת 2020 אופיינה באתגרים רבים אותם יצרה מגפת הקורונה, ובמהלכה נעשו מאמצים רבים להמשיך ולהניע את גלגלי ההתחדשות העירונית בפרט, ואת ענף הבנייה בכלל. בשנה זו המשיך קידומן של 28 תכניות מתאר ותכניות אב, הכוללות 117,000 יחידות דיור תוספתיות, לתהליכי תכנון ואישור. בנוסף, חלה יציבות באישור תכניות; אושרו 35 תכניות מפורטות, הכוללות 26,223 יחידות דיור חדשות- דבר המעיד על חוזקו של ענף ההתחדשות העירונית. בשנת 2020 אף החל טיפול ב- 58 מתחמים במסלולי רשויות מקומיות ומיסוי, בהם פוטנציאל של 29,804 יחידות דיור חדשות.
עם זאת, בשנה זו ניכרת ירידה של כ- 25% במתן היתרים, וניתנו היתרים לכ- 12,812 יחידות דיור חדשות בלבד בפינוי-בינוי ובתמ”א 38, בין היתר בשל ירידת פעילות הוועדות המקומיות העוסקות במתן היתרים, וכן בשל חוסר הוודאות בשוק הנדל”ן במהלך משבר הקורונה.
יציבות באישור תכניות ובמספר הבקשות למתן היתרים
במהלך השנה אושרו 26,223 יח”ד ב- 36 תכניות להתחדשות עירונית, בדומה לשנת 2019, אז אושרו 26,556 יח”ד חדשות. בענף התמ”א, ניכרת יציבות במספר הבקשות למתן היתר; התקבלו 636 בקשות חדשות בשנה זו, בדומה לשנת 2019 בה התקבלו 649 בקשות חדשות.
ירידה במתן היתרים
בכל הנוגע למתן היתרים, חלה ירידה של כ-25% במספר ההיתרים שניתנו בשנת 2020, הן בענף התמ”א והן בענף פינוי הבינוי. בעוד שבשנת 2019 התקבלו 14,203 היתרים בפרויקטי תמ”א 38 ו- 3,221 היתרים בפרויקטי פינוי-בינוי, בשנת 2020 התקבלו 10,517 היתרים בפרויקטי תמ”א 38, ו- 2,295 היתרים ב-12 מתחמי פינוי-בינוי (דירות להשכרה בגבעת שמואל אחרי פינוי בינוי). ניתן לציין כי משך הזמן הממוצע בין אישור תכנית להנפקת היתר בשמונת מתחמי פינוי הבינוי היה כ-2.5 שנים – משך זמן קצר יחסית אשר נובע ממגוון סיבות שהן ייחודיות לשנת 2020. דהיינו, ההיתרים אשר ניתנו בשנת 2020, ניתנו מכוח תכניות שאושרו ב-2017/2018.
התחדשות עירונית בגבעת שמואל – תמונת מצב
בעוד הערים קרית אונו ויהוד, שכנותיה של גבעת שמואל הן הערים המובילות בישראל באישור תוכניות בעשור האחרון, לצד לוד, תמונת המצב בגבעת שמואל בכל הנוגע להתחדשות עירונית מעט מאכזבת. למעשה, לפי דו”ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אושרו מעט מאוד תוכניות תמ”א 38 או פינוי בינוי בגבעת שמואל וגם אלו שאושרו, נמצאות עדיין בשלבים התחלתיים של אישור ורחוקות מתחילת העבודות בשטח.
אחרי זמן רב מאוד של התדיינות משפטית וחסמים מרובים בשנת 2020 אושרה תוכנית ההתחדשות העירונית לשכונת גיורא, שכוללת בניית 1,500 יח”ד במקום 552 הדירות הקיימות היום בשכונה, וזאת במסגרת מסלול רשויות מקומיות. למעשה, מדובר בתוכנית הכמעט אחרונה שאושרה במסגרת הותמ”ל בטרם הופסקה פעילות הוועדה שנועשה לקדם ולקצר הליכי אישור לתוכניות פינוי-בינוי בנות מעל 500 יח”ד לפחות ביוזמה ציבורית או פרטית אך בשל חוסר בממשלה מתפקדת, הפסיקה את פעילותה באמצע השנה מאחר והוראת השעה בכוחה פעלה – פגה במהלך חודש יוני 2020.
בנוסף לתוכניות גיורא ניתנה החלטה מקדמית לתוכנית נוספת, בגבעת שמואל הותיקה, שם מתוכננים לההרס מספר בניינים ובהם 112 דירות ובמקומם לבנות 400 דירות חדשות, לפי מכפיל של כ-3.5, וזאת במסגרת מסלול המיסוי.
החלטה מקדמית היא השלב הראשון במסלול המיסוי, והיא מקנה ליזם ולבעלי הדירות את האפשרות לחתום על הסכמי פינוי–בינוי אגב דחיית מועד חבות המס עד לשלב הביצוע בפועל. בשנת 2020 התקבלו החלטות מקדמיות באשר ל-47 מתחמים חדשים בכל הארץ, בהם המתחם בגבעת שמואל כשחשוב לציין כי במסלול המיסוי שלב ההחלטה המקדמית הוא שלב ראשוני מאוד שעדיין לא נדרשים בו תכנון מעמיק וגם לא הסכמות של בעלי הדירות, ולפיכך חלק מהיוזמות שקיבלו אישור מקדמי אינן מבשילות לכדי
פרויקט ממשי (דירות למכירה בגבעת שמואל).
מבחינת תמ”א 38 המוכר והותיק יותר, שאינו כולל פינוי בינוי אלא חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, בד”כ תוך מתן תוספת של חדר ממ”ד ו/או מרפסת וכדו’ ושדרוג הבניין לחדיש יותר, בגבעת שמואל ניתן בשנת 2020, כך על פי דו”ח הרשות להתחדשות עירונית, אישור בודד בלבד לבניין בן 22 דירות, כשלמעשה, גם נתון זה משקף הכפלה של אישורי הבנייה לתמ”א 38 בגבעת שמואל, מאחר ובמשך 15 השנים האחרונות, משנת 2005 ועד סוף שנת 2000 ניתנו רק שני היתרים, אחד לבניין של 24 דירות והנוסף, כאמור בשנת 2020.